Zadatek i zaliczka – różnice

Wiele osób przy sporządzaniu umów nie zwraca uwagi na terminologię i np. przy umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania umawia się na wręczenie zadatku lub zaliczki. Każdy z nas mniej wiecej rozumie jaki jest cel takiego świadczenia - ma ono być zaliczone na poczet ceny i przekonać druga stronę, że poważnie podchodzimy do transakcji, niemniej jednak pod każdym z tych pojęć, od strony prawnej kryją się spore różnice, zwłaszcza w przypadku kiedy jednak umowa nie może dojść do skutku. Wówczas ustalenie czy świadczenie jest "zadatkiem", czy też "zaliczką", będzie miało doniosłe znaczenie, ponieważ od tego może zależeć, czy kupujący odzyska przekazane pieniądze, lub też czy sprzedający będzie musiał je oddać, ewentualnie będzie mógł sobie jednak zachować, mimo że transakcja nie doszła do skutku.

1.Czym jest zadatek i gdzie został uregulowany?

Zagadnienie zadatku zostało uregulowane w art. 394 Kodeksu Cywilnego, który określa skutki prawne wręczenia zadatku przy zawarciu umowy. Pojęciu temu można przypisać co najmniej dwa znaczenia. Zadatek jest traktowany jako dodatkowe zastrzeżenie umowne oraz potocznie ujmując, jako pewna suma pieniężna lub rzecz, którą jedna ze stron daje drugiej przy zawarciu umowy. Wskazane na wstępie skutki prawne wręczenia zadatku zostały uzależnione przez ustawodawcę od tego, czy doszło do wykonania umowy, której zawarciu towarzyszyło wręczenie zadatku, a w wypadku niewykonania umowy – także od tego, kto ponosi odpowiedzialność za powstały stan rzeczy.

2.Czym jest zaliczka?

Pojęcie zaliczki nie ma charakteru normatywnego, czyli nie wynika z regulacji prawnej, a więc w Kodeksie Cywilnym nie znajdziemy przepisów definiujących co do tego, co możemy uznać za zaliczkę, jak to ma miejsce przy zadatku. Powszechnie i w skrócie ujmując zaliczkę należy traktować jako część należności, którą płacimy z góry na poczet konkretnego świadczenia. Zaliczka jest to więc kwota wpłacana na poczet wykonywanej w przyszłości umowy. Zaliczka wynika z zawartej między stronami umowy i nie stanowi, tak jak zadatek, formy zabezpieczenia jej wykonania, a jedynie część ceny.

3.Różnice.

W praktyce najczęściej zadatek jest mylony z zaliczką. W sytuacji, kiedy umowa zostanie wykonana prawidłowo i terminowo, nie ma większej różnicy między zaliczką, a zadatkiem, gdyż zostaną one w ten sam sposób zaliczone na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli jednak zaliczenie nie jest możliwe, zadatek należy zwrócić. Zatem różnice między zaliczką i zadatkiem w szczególności dotyczą sytuacji, w których umowa nie dochodzi do skutku.

Zadatek pełni funkcję dyscyplinarną dla stron umowy, bowiem w razie niewywiązania się przez którąkolwiek ze stron z zaciągniętego obowiązku umownego, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać, jeżeli zaś sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 KC). Uprawnienie to przysługuje stronie jedynie w wypadku, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona. Jeżeli natomiast niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, zadatek powinien być zwrócony, w takim wypadku nie powstaje też obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 2 KC).

W przypadku zaliczki, gdy niezrealizowanie umowy nastąpi z winy dającego zaliczkę, powinna zostać mu ona zwrócona w tej samem wysokości. Ta sama zasada obowiązuje w przypadku odwrotnym, kiedy to z winy przyjmującego zaliczkę doszło do niewykonania umowy, wtedy również zaliczkę należy zwrócić dającemu w tej samem wysokości. Powyższe ma również zastosowanie do sytuacji, gdzie umowa zostanie rozwiązana przez obie strony lub z powodu okoliczności niezależnych od żadnej ze stron, w tym przypadku zaliczka również podlega zwrotowi w jej pierwotnej wysokości.

Sumując powyższe, zaliczka jest formą zwrotną i nie daje gwarancji doprowadzenia do finalizacji transakcji, ponieważ każda ze stron może wycofać się z umowy bez żadnych konsekwencji finansowych. Natomiast zadatek ma charakter bezzwrotny i dodatkowo ma on na celu ochronę trwałości zawartej umowy, czyli zapewnienie obu stronom poczucia bezpieczeństwa.